2026年签证与房产指南
泰国的签证与房产： 签证决定策略
核心原则：购买房产（即使是永久产权公寓）并不赋予您居留权。签证决定了您的法定停留时间、续签和义务。房地产应符合您的签证，而不是相反。
1. 首先选择签证（根据生活方式）
A. 短期停留 / 试用 (30-60天)
免签 / 旅游签：适合考察，不适合“定居”。
⚠️ 自2025年5月起，部分领事馆对资金证明的要求更加严格。
B. 远程办公 / 数字游民 (DTV)
5年多入签证：每次入境180天（+180天延期）。存款证明约50万泰铢。严禁为泰国客户工作。
警惕：每年停留超过180天可能会触发税务居民身份。
C. 养老 (50+)
Non-O 养老签：标准方案。需要在泰国银行存款80万泰铢（或月收入6.5万泰铢）。
D. 长期高端签证
LTR (BOI) 或 泰国精英签：LTR Wealthy 通常需要约50万美元的投资（房产可计入）。精英签是“付费换居留”。
2. 房产与签证的关系
您的签证决定了您的“生活证明”要求（地址稳定性、资金）。公寓或租约可作为地址证明，但绝不能替代签证资格。
A. 公寓 (永久产权 Freehold)
外国人可以在自己名下拥有100%所有权（地契）。
- • 需要有外国配额（49%限制）。
- • 资金轨迹：资金必须来自境外（需FET表格）方可过户。
B. 土地 / 别墅 (长期租赁 Leasehold)
不直接拥有土地所有权。
- • 您拥有建筑物。
- • 您租赁土地（已在土地局登记，30年租期）。
- • 警告：“90年租期”通常是合同神话，而非真正的法律权利。
运营计划 (停留计划)
- 90-Day: 如果连续停留，必须进行90天报到。
- TDAC: TDAC：2025年启用的新数字入境表格，旅行前需检查。
- TM30: TM30：房东必须报告您的停留（即使是您自己的公寓）。
签证红牌警告
- • “买公寓送签证”：错误。它仅在物流和证明上有所帮助。
- • “连续旅游签入境”：边境入境被拒风险极高。
- • DTV与当地工作：持DTV签证期间为泰国市场工作是非法的。